Opas maalämpöremontin kannattavuuden arviointiin
Näin onnistut energiaremontissa ja vältät kalliit hukkainvestoinnit.
Lämmitys haukkaa ison siivun taloyhtiön budjetista, ja siihen kohdistuvat säästötoimenpiteet kiinnostavat yhä useampaa taloyhtiötä. Moni taloyhtiö tekeekin vertailua kaukolämmön ja maalämmön välillä, ja pohtii, voisiko energiaremontti olla vastaus vastikkeiden nousupaineiden hillitsemiseen. Kokosimme tähän oppaaseen kaiken, mitä taloyhtiön tulee tietää energiaremontista ja siihen valmistautumisesta.
1. Huolellinen taustatyö on avain onnistumiseen
Energiaremontti on suuri investointi, jonka suunnitteluun kannattaa käyttää huolellisesti aikaa ja asiantuntija-apua. Lämmönlähteessä käytettävän energian hinnan ja ekologisuuden lisäksi valintaan vaikuttavat muun muassa rakennuksen koko, sijainti, energiankulutus, lämmitysmuodon huolettomuus sekä investointi- ja käyttökustannukset.
Kaikki lähtee asukkaiden toiveista ja tavoitteista
Suunnitteluvaiheessa on hyvä pohtia, mihin nykyisessä lämmitysjärjestelmässä ollaan tyytyväisiä ja mitä halutaan muuttaa. Myös tavoitteiden listaaminen on tärkeää: halutaanko yhtiössä säästää lämmityksen kustannuksia tai pienentää päästöjä. Samassa yhteydessä on hyvä hetki ottaa kantaa myös siihen, halutaanko uuteen järjestelmään liittää esimerkiksi viilennys, sähköautojen latausmahdollisuus tai aurinkopaneelit.
Parhaassa tapauksessa huolellisesti tehty taustaselvitys osoittaa, että helpoimmat ja nopeimmat säästöt saadaan, kun energiaremonttiin käytetyt rahat sijoitetaankin muihin taloyhtiön energiatehokkuutta parantaviin ratkaisuihin.
Vinkkejä energian- ja kustannussäästöihin ilman kallista remonttia löydät täältä.
Jos remonttiin kuitenkin päädytään, sitä ei tule tehdä kiireessä. Taloyhtiön on syytä tutustua vaihtoehtoihin huolella, ja vertailla niihin liittyviä hyötyjä ja haasteita. Vain siten lopputuloksena on tarpeisiin vastaava ja pitkäikäinen lämmitysjärjestelmä.
Miten maalämpö toimii ja miten se eroaa kaukolämmöstä?
Maalämpö on kiinteistökohtainen lämmitysmuoto, joka hyödyntää maaperän sisältämää lämpöä lämmitykseen. Sähköllä toimiva maalämpöpumppu ottaa maaperän lämmön talteen ja siirtää sen talon lämmitysjärjestelmään.
Taloyhtiön on hyvä olla tarkkana maalämpöjärjestelmän mitoituksen suhteen, sillä jos maalämpökaivojen tuottama lämpö ei riitä, puuttuva lämpö tuotetaan pumpun sähkövastuksella. Tässä tilanteessa maalämpö on lähes verrattavissa sähkölämmitykseen.
Koska maalämpö vaatii alussa suuren investoinnin, on laskelmissa huomioitava myös mahdollisen taloyhtiölainan koronnousu. Oikein mitoitetun maalämpöpumpun käyttöikä on noin 15–20 vuotta, jonka jälkeen se tulee uusia. Jotta pumppu kestää käytössä mahdollisimman pitkään, sen toiminta on hyvä tarkistaa noin kerran kuukaudessa. Huolto on taloyhtiön vastuulla.
Kaukolämpö puolestaan perustuu lämmön siirtämiseen keskitetystä lämpökeskuksesta talon lämmitysjärjestelmään. Kaukolämpö on helppo tapa lämmittää suurempia asuinrakennuksia, sillä se ei vaadi omaa lämmönlähdettä eikä suuria investointeja. Kaukolämmön laitteistot kestävät parhaimmillaan 20–25 vuotta. Laitteet eivät juuri vaadi huoltoa, mutta jos korjaustarpeita muodostuu, ne paljastuvat tekemässämme vuosittaisessa tarkistuksessa.
Lämmitykseen liittyvät vastuut
| Vastuut | Kaukolämpö | Maalämpö |
|---|---|---|
| Teknologian valinta, laitehankinnat, takuuasiat | Tampereen Energia huolehtii | Taloyhtiö vastaa |
| Asennus ja käyttöönotto | Tampereen Energia huolehtii | Taloyhtiö vastaa |
| Ylläpito ja huolto | Tampereen Energia huolehtii | Taloyhtiö vastaa |
| Energiantuotantoon ja jakeluun liittyvän teknologian päivitys | Tampereen Energia huolehtii | Taloyhtiö vastaa |
| Vastuu häiriöttömästä lämmityksestä | Tampereen Energia huolehtii | Taloyhtiö vastaa |
| Sitoutuminen vähähiiliseen tuotantoon | Tampereen Energia huolehtii | Taloyhtiö valitsee |
| Hiilinegatiivinen energiantuotanto | Tampereen Energia huolehtii | Ei mahdollista |
| Soveltuvuus kiinteistön muuttuviin tarpeisiin (esimerkiksi laajennus) | Tampereen Energia huolehtii | Taloyhtiö selvittää |
Tulevaisuudessa kaukolämpö tekee lämmittämisestä hiilinegatiivista! Lue lisää täältä.
2. Haasteet vs. mahdollisuudet – miten arvioida, kannattaako remonttiin ryhtyä?
Taloyhtiöiden peruskorjauksiin liittyy aina riskejä, ja niiden arviointi sekä niihin varautuminen on sekä taloyhtiön hallituksen että lopulta koko yhtiön vastuulla. Onnistunut lämmitysremontti edellyttää, että siitä seuraavat hyödyt ovat taloyhtiön kokonaisuuden kannalta selkeästi suurempia kuin hankkeeseen liittyvät riskit tai siitä seuraavat haitat.
Riskien ja haittojen minimoiminen lähtee siitä, että hankkeen tavoitteet ovat selkeät ja realistiset. Esimerkiksi väärillä faktoilla tehdyt laskelmat investoinnin takaisinmaksuajasta voivat aiheuttaa tulevaisuudessa karvaan pettymyksen. Taloudellisten yllätysten lisäksi myös arki uuden järjestelmän kanssa voi poiketa totutusta.
Kannattavuuslaskennassa haastavaa on tulevaisuuden arvaamattomuus
Lämmitysremontissa yksi suurimmista riskeistä on taloudellinen. Investoinnin kustannuksia ja säästöjä kertyy usean vuoden aikana, joten investointilaskelmiin sisällytettävät luvut ovat parhaimmillaankin vain arvioita tulevaisuudesta. Tuskin kukaan meistä olisi osannut ennustaa esimerkiksi vuonna 2022 alkanutta energiakriisiä, jonka seurauksena sähkön hinta pomppasi ennätyslukemiin. Samalla myös taloyhtiölainojen koroissa nähtiin voimakasta nousua, joka jatkuu yhä.
Tulevaisuudessa sähkönhintaan vaikuttavat paitsi maailmanpoliittiset tapahtumat myös uusiutuvan sähköntuotannon lisääntyminen. Tuulisina kesäpäivinä aurinko- ja tuulivoima tuottavat sähköä enemmän kuin tarvitaan, mutta tuulettomana päivänä kaamoksen keskellä uusiutuvasta sähköstä on pulaa. Tällöin sähköä tuotetaan kalliilla fossiilisilla polttoaineilla, mikä näkyy sekä sähkön hinnassa että hiilijalanjäljessä.
Erityisen kriittistä sähkönhinta on maalämmön käyttäjille, sillä jos kaivosta saatava lämpö ei kylmänä talvipäivänä riitä, tarvittava lämpö tuotetaan sähkövastuksella ja järjestelmä toimii kuin suorasähkökattila.
Herkkyysanalyysi paljastaa hintojen vaihteluun liittyvät riskit
Herkkyysanalyysi on paras keino investoinnin taloudellisen riskin arvioimiseen. Analyysissa tutkitaan, miten eri lähtöoletusten kuten lainojen korkojen, sähkön hinnan tai kaukolämmön hinnan muutokset vaikuttavat investoinnin takaisinmaksuaikaan ja siitä saataviin säästöihin.
Jos energiaremonttia varten teetetään selvitys ulkopuolisella konsultilla, taloyhtiön on hyvä tarkistaa laskelmissa käytetyt hintatiedot. Kaukolämpö on hyvin paikallinen tuote, ja sen hinta vaihtelee alueittain.
Tamperelainen kaukolämpö on kallistunut viimeisen 10 vuoden aikana hitaammin kuin inflaatio. Lue lisää tamperelaisen kaukolämmön hinnasta täältä.
Esimerkki herkkyysanalyysista: 3 skenaariota – muutoksena vain kaukolämmön hintakehitys
| Skenaario 1 | Skenaario 2 | Skenaario 3 | Skenaario 4 (vuoden 2022 todelliset luvut) | |
|---|---|---|---|---|
| Sähkön spot-hinta | 70 €/MWh | 70 €/MWh | 70 €/MWh | 155 €/MWh |
| Kaukolämmön hinta | 90 €/MWh* | 90 €/MWh* | 90 €/MWh* | 90 €/MWh* |
| Sähkön vuosittainen hinnankorotus | 2 % | 2 % | 2 % | 2 % |
| Lämmön vuosittainen hinnankorotus | 2 % | 3 % | 4 % | 1 % (viimeisen 10 vuoden keskiarvo) |
| Hankkeen takaisinmaksuaika | 20,3 vuotta | 20,3 vuotta | 20,3 vuotta | 412,1 vuotta |
| Hankkeen nettonykyarvo | -22 000 € | +52 000 € | +142 000 € | -324 000 € |
Lämmöntuotanto vaatii 24/7 valvontaa
Taloudellisten riskien lisäksi taloyhtiön on hyvä pohtia, miten varmistetaan lämmitysjärjestelmän toimivuus kaikkina vuoden- ja vuorokaudenaikoina. Vastuukysymykset konkretisoituvat viimeistään silloin, kun lämmitysjärjestelmään tulee vika keskellä kylmintä talviyötä tai jos saatavuusongelmien takia huoltoon tarvittavaa osaa ei olekaan saatavilla.
Aktiivinen taloyhtiö nauttii päästessään säätämään ja selvittämään maalämpöpumpun asetuksia sekä huoltotoimenpiteitä itse, kun taas vaivattomuutta arvostava taloyhtiö ostaa lämmityksen mieluiten kaiken kattavana palveluna suoraan kaukolämpöyhtiöltä.
Maalämpöä pohtivan taloyhtiön on siis hyvä selvittää, mitä kaikkea järjestelmän huolto ja ylläpito vaatii. Kaukolämmön osalta taas kannattaa tutustua oman alueen lämpöyhtiön tavoitteisiin ja tuleviin investointihankkeisiin. Niiden pohjalta taloyhtiö voi arvioida, miltä lämmitysjärjestelmän toiminta ja kehitys näyttää tulevaisuudessa.
Tärkeintä on, että taloyhtiö tunnistaa riskit, pohtii miten niihin voi varautua ja lopulta tekee valinnan siitä, voidaanko tai halutaanko riski ottaa.
3. Muuttuvat energianhinnat vaikuttavat lämmitysremontin kannattavuuteen
Karkeasti ajateltuna energiaremontin kannattavuuteen vaikuttavat remontin, kaukolämmön ja sähkön hinnat sekä lainojen korot. Taloyhtiö voi tehdä kannattavuuslaskelmia joko itse tai hankkia ne asiantuntijalta. Molemmissa tapauksissa laskelmiin käytettyjä lukuja kannattaa tarkastella huolellisesti.
Hankintakustannukset
Maalämmössä suurin yksittäinen kulu on maalämpöpumpun hankinta, järjestelmään liittyvät asennustyöt sekä lämpökaivon poraus.
Hankintakustannuksiin vaikuttaakin oleellisesti se, kuinka suureksi järjestelmä mitoitetaan. Liian suuri koko aiheuttaa turhia kustannuksia, kun taas liian pieneksi mitoitettu järjestelmä voi joutua turvautumaan pumpun sähkövastukseen ja tuottamaan lämpöä sen avulla. Mitä useammin pumppu joutuu turvautumaan sähkövastukseen, sitä enemmän sähkömarkkinoiden heilahtelut vaikuttavat remontin kannattavuuteen.
Jos hankinta rahoitetaan lainalla, myös lainan korot tulee huomioida laskelmissa.
Käyttökustannukset
Hankintakustannus maksetaan vain kerran, mutta lämmitysjärjestelmän käyttökustannukset juoksevat jatkuvasti. Maalämpöjärjestelmän käyttökustannuksiin vaikuttaa se, kuinka paljon sähköä pumppu käyttää ja kuinka paljon sen huoltoon kuluu rahaa.
Käyttökustannusten arvioinnissa on hyvä huomata, että tulevaisuuden hintojen ennustaminen on vaikeaa ellei jopa mahdotonta. Näin ollen käyttökustannuksia kannattaa arvioida sekä sähkön nykyhinnoilla että esimerkiksi talven 2022–2023 huippuhintojen perusteella.
Kustannussäästöt
Kustannussäästöt syntyvät maalämmön ja nykyisen lämmitysjärjestelmän kustannuksien erotuksesta. Jos remontti on rahoitettu lainalla, mahdollisia säästöjä käytetään yleensä lainan takaisinmaksuun. Todelliset säästöt näkyvät siis asukkaan kukkarossa vasta sitten, kun laina on maksettu – tyypillisesti noin 10 vuoden kuluttua.
Jos tänä aikana käyttökustannuksissa kuten sähkön hinnassa tapahtuu radikaaleja muutoksia, saadut säästöt voivat jäädä aiottua pienemmäksi. Tällöin voi käydä niin, ettei lainanlyhennyksiä voida kattaa säästöillä, ja lainaa joudutaan maksamaan muilla tavoin.
Tuottoaste
Kun maalämpöjärjestelmän hankintakustannukset, käyttökustannukset ja kustannussäästöt ovat selvillä, voidaan laskea järjestelmän tuottoaste. Tuottoaste on hyvä mittari investoinnin kannattavuuden arviointiin, sillä se kuvaa investoinnin tuottamaa voittoa suhteessa sen arvoon.
Tuottoaste = (energiansäästöt − käyttökustannukset) / investoinnin arvo x 100.
Mitä suurempi tuottoaste on, sitä parempi investointi on kyseessä.
4. Kannattavuus on monen tekijän summa
Maalämpöinvestoinnin kannattavuus koostuu monesta tekijästä, joista kaikkiin taloyhtiö ei voi itse vaikuttaa. Taloyhtiön onkin hyvä ymmärtää, mikä kannattavuuslaskelmien lopputulokseen vaikuttaa ja mitä lukuja niissä on käytetty. Vain siten osakkaat voivat arvioida remontin hyötyjä ja riskejä faktapohjaisesti.
Huolellisesti tehty ja useita eri skenaarioita hyödyntävä laskelma onkin yksi tärkeimmistä apuvälineistä, kun taloyhtiö tekee lopullista päätöstä remontin käynnistämisestä!
